Недвижимость Харькова.

Юридическая  страница.

« 1 | 2 | 3 »

  •   Возможна ли покупка недвижимости несовершеннолетними.

  •   Оценка объекта недвижимости    

  •   Имущественные отношения при расторжении брака. 

  •   Ипотека.  

  •   Арест на квартиру .  Кто накладывает ?   В каких случаях.

  •   Когда действительно извлечение  ( вытяг) из реестра для отчуждения недвижимости. 

  •   Договор Мены.  

  •   Кому выгодно заключение эксклюзивного договора.

  •   Право преимущественной покупки доли в общем имуществе.  

  •   Доверенность , её суть и срок действия.

  •   Понятие очереди наследования.

  •   Госпошлина на продажу недвижимого имущества.

  •   Недееспособные (частично недееспособные) лица.

  •   Справка о зарегистрированных жильцах . Зачем. Кто выдает.  

  •   Когда необходимо согласие супруга при заключении сделок с недвижимости.   

  •   Какой срок принятия  наследства.  

  •   Единый Реестр собственников недвижимости.  

  •   Возможна ли покупка недвижимости несовершеннолетними.    

  а)  Дети, не достигшие 14 лет, сами заключать сделки с недвижимостью не могут. От их имени сделки заключают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет такое право имеют, но только с письменного согласия своих, опять же, законных представителей.

б)   Только при достижении ими совершеннолетия, т.е.  с  восемнадцати лет. До этого момента родители заключают договоры от имени детей, но только  с  согласия органа опеки и попечительства.

Важно помнить, что каждому малолетнему участнику сделки, достигшему 14-летнего возраста, необходимо получить паспорт, так как свидетельство о рождении уже не является документом, удостоверяющим личность. Паспорт не всегда можно получить в считанные дни, так что об этом стоит позаботиться заблаговременно. Опоздание грозит отменой сделки, и тогда всю кропотливую работу приходится начинать заново.«При совершении сделки с участием несовершеннолетнего ребенка все ходы нужно просчитывать заранее. Например, не стоит вносить задаток за квартиру, если ее не одобрили органы опеки».  Ведь если жилая площадь в новой квартире, где должен будет жить несовершеннолетний, окажется меньше прежней, сделка не состоится. Если о ребенке и его правах не могут позаботиться родители, в возрасте до 14 лет ему может быть назначен личный опекун (до этого возраста дети считаются недееспособными). У детей старше 14 лет персональных опекунов нет – воспитание и соблюдение прав несовершеннолетних курируют органы опеки.

Если ребенок попадает в детдом, то его государственным опекуном становится руководитель данного учреждения. Какие бы то ни было сделки с жилой площадью в таких случаях запрещены. Детдомовский опекун не вправе без коллегиального разрешения органа опеки и попечительства совершать и давать согласие на совершение сделок по отчуждению (в том числе – по обмену или дарению) имущества подопечного.

Ребенок (даже если ему месяц от роду), внесенный в свидетельство о праве собственности на квартиру, является таким же полноправным ее собственником, как и его родители, значащиеся в свидетельстве. Другое дело – он не может до совершеннолетия самостоятельно распоряжаться своей частью собственности. Вот почему решение проблем, связанных с защитой прав  несовершеннолетних  при проведении сделок с  недвижимостью , взяло на себя государство. Об этом заботятся специальные органы опеки и попечительства при райисполкомах. Здесь у продавцов (покупателей) жилья выясняют цель продажи ( покупки , обмена, дарения и т. д.) квартиры, а также то, как будут защищены права  несовершеннолетнего  после сделки, т. е. будет  ли  он наделен собственностью в дальнейшем. В соответствии с законом органы опеки и попечительства выдают разрешение (или отказ) на совершение сделки. Без такого документа сделка просто не может быть оформлена.

  Надо заметить, что при операциях с кооперативной квартирой разрешения опекунского совета на совершение сделки не требуется. А вот при операциях с приватизированной, часть которой принадлежит  несовершеннолетним , обязательно.

  •   Оценка объекта недвижимости  

Объект оценки-

Недвижимость, имеющая ценность как материальный объект (инвестиционная, строительная, восстановительная, остаточная, ликвидационная и иная стоимость), а также право собственности и иные вещные права на недвижимость.

Отчет профессионального оценщика -

Любое сообщение профессионального оценщика об оценке, сделанное им в письменной форме по собственной инициативе или по поручению оценщика. Отчет профессионального оценщика является обязательным приложением к заключению об оценке, если иное не установлено договором между оценщиком и потребителем его услуг.

Оценка объекта недвижимости.

1. Выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства: экология, наличие исторической застройки, инженерная геология и т.д. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Экономическая ценность земельного участка (или стоимость земельного участка) может выражаться в деньгах.

2. Мнение, анализ или расчет стоимости, подготовленные профессиональным оценщиком, относительно природы, качества, ценности или полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости, которые готовятся и оформляются в виде отчета профессионального оценщика.

Оценщик-

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обладающие лицензией на право осуществления оценки недвижимости, расположенной на территории Украины, для целей передачи заключений об оценке заказчику или иным потребителям услуг оценщика. Оценщик, являющийся индивидуальным предпринимателем, обязан быть аттестованным профессиональным оценщиком. Оценщик, являющийся юридическим лицом, обязан поручать подготовку отчета об оценке аттестованному профессиональному оценщику.

Потребители услуг оценщика-

Собственники недвижимости, лица, изъявившие намерение совершить сделку в отношении недвижимости при согласии собственника такой недвижимости, а также органы государственной власти или местного самоуправления.

 

  •   Имущественные отношения при расторжении брака.

  Имущественные   отношения

В ряде государств  имущественные   отношения  супругов, а также (в случае  расторжения   брака ) между супругами различного гражданства определяются преимущественным правом мужа.

Во многих странах до сих пор сохраняется неравноправное положение мужа и жены в семье. Гражданские кодексы этих государств установили так называемый брачный договор. Он заключается  до  брака  и закрепляет прежде всего права мужа на имущество жены (в Аргентине, Бразилии, Испании). Во Франции муж осуществляет управление общей частью имущества, но наиболее важные сделки может совершать только с согласия жены. А жена управляет имуществом, приобретаемым ею на свою зарплату. А вот английские мужчины находятся в довольно невыгодном положении: жены обирают их до нитки  при  разводе, а потом еще и вешают им на шею детей.

В других же странах оба супруга имеют равные права на управление имуществом, наиболее важные сделки должны совершаться по обоюдному согласию. В Германии супруги обязаны содержать друг друга. В большинстве стран (Англия, США, Франция, Швейцария и др.) законодательством предусмотрена обязанность мужа содержать жену. Муж может потребовать от жены предоставления содержания только в случаях, установленных законом: болезнь, несчастный случай в быту или на производстве, достижение определенного возраста.

Личные  отношения

Большое значение может иметь брачный договор, определяющий исключительно  имущественные  права и обязанности супругов в период состояния в  браке  или в случае его  расторжения . Брачный договор не может содержать положений по поводу личных прав и обязанностей супругов. Нельзя, например, установить в договоре обязанность супругов любить друг друга, определить круг домашних обязанностей каждого из них.

Супруги могут оговорить в брачном договоре свои права и обязанности, связанные со взаимным содержанием, порядок участия в получении доходов, в несении общих расходов, определить имущество, которое будет передано каждому в случае раздела, а также включить в договор любые иные положения, касающиеся имущества, в том числе имущественные санкции для супруга, виновного в расторжении брака. Личные отношения супругов в Англии и США в отличие от стран континентальной Европы регулируются достаточно своеобразно. Супруги обязаны жить вместе, создать супружескую общность жизни - консорциум. Нарушение консорциума дает право на предъявление виновному лицу деликатного иска об утрате консорциума. Однако, как установлено судебной практикой, покинутый супруг имеет право на общество и услуги жены.

 

 •   Ипотека. 

Ипотечный кредит (mortgage) - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости.

Ипотека первичная - первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.

Ипотека вторичная - когда кредит  выделяется  под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной стоимости.

Под залог не принимаются :

1. Ипотека недвижимого имущества , которое уже заложено в ипотеку других банках.

2. Ипотека жилых помещений ,в которых проживают несовершеннолетние дети, инвалиды.

3. Ипотека частного дома- на неприватизированном участке.

4. Ипотека нежилых помещений производственного назначения.

5. Ипотека земельных участков с целевым назначением  «Для ведения сельского хозяйства» и др. категорий земельных участков с ограничением их использования (по другому назначению).

 Кредит дают от 21 года до 65 лет (с учетом срока кредита).

 

  •   Арест на квартиру .  Кто накладывает ?   В каких случаях.

  Арест  накладывается по решению суда. Запрещение - обеспечительная мера,  обеспечивает сохранность жилья, как субъекта права, накладывается правоохранительными органами: милицией или прокуратурой.

  На основании определения местного суда общей юрисдикции о наложении  ареста  органы государственной исполнительной службы  Украины , в соответствии с требованиями Закона  Украины  от 21.04.99 г. №606-XIV "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), обязаны вынести постановление об  аресте  имущества должника (допустим,  квартиры  - это имущество, как наиболее вероятное, будем рассматривать и далее) и объявить запрет на его отчуждение (продажу). Постановление, которым наложен  арест  на имущество должника и объявлен запрет на его отчуждение (продажу), направляется государственным исполнителем в орган нотариата и другие органы, которые осуществляют регистрацию имущества и ведут реестр запрета на его отчуждение (продажу). Кроме того, копия постановления государственного исполнителя об  аресте  средств или имущества должника не позднее следующего после его вынесения дня направляется должнику.

  В соответствии с Законом  Украины  "Об исполнительном производстве" реализация имущества, на которое по исполнительному документу наложен  арест , осуществляется государственным исполнителем путем его продажи через торговые организации, соответствующие структуры Министерства финансов, на публичных торгах, аукционах, а реализация принадлежащего должнику жилого дома,  квартиры  и другой недвижимости - путем продажи с публичных торгов. В соответствии с этим Законом к ведению суда не относится решение вопроса о передаче описанного имущества взыскателю в соответствии с его заявлением  

 Таким образом, юридические последствия  ареста   квартиры  будут следующими: на время действия определения местного суда общей юрисдикции об обеспечении иска и до решения спора по существу директор общества не может ее отчуждать и имеет фактически стопроцентный шанс потерять ее в пользу лица, предъявившего иск о взыскании суммы недостачи.

 

  •   Когда действительно извлечение  ( вытяг) из реестра для отчуждения недвижимости. 

  При удостоверении нотариусом договора купли – продажи, нотариус не выдает “... какую-то новую справку  из  какого-то  реестра ”, а заносит Договор купли – продажи в  Реестр  и выдает прямо при подписании договора (это супер важный момент) новому Владельцу на нотариальном бланке некий Документ –  Извлечение  (Вытяг), который свидетельствует о внесении записи о новом Владельце в  Реестр , т.е. нотариус производит Государственную Регистрацию договора и выполняет требование Гражданского Кодекса  Украины . При этом датой Государственной Регистрации правочина считается дата и время внесения  соответсвующей  записи в  Реестр.   Действует в течение 30 дней.

 

  •    Договор Мены.

  Договор мены, по сути, является  разновидностью  договора купли-продажи, он заключается между собственниками помещений и допускает возможность мены неравноценных товаров с оплатой разницы. Договор обмена жилья между нанимателями не допускает доплаты. Когда сделка мены совершается по доле в собственности, преимущественное право покупки имеют другие участники долевой собственности (как в случае купли-продажи).

  

  •   Кому выгодно заключение эксклюзивного договора. 

  Преимущества эксклюзивного договора с А.Н. :

1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма.

Новичок на рынке недвижимости вполне может стать жертвой мошенников. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, вместо встречи с покупателями Вы рискуете нарваться на людей, которые попытаются завладеть вашей недвижимостью преступным путем. При этом Вам вряд ли удастся выяснить, откуда произошла утечка информации. Только если Вы заключаете эксклюзивный договор компания полностью отвечает за Вашу безопасность. Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, они не станут проявлять интерес к Вам и Вашей недвижимости.

2. Защита экономических и правовых интересов продавца.

Согласитесь ли Вы на проведение хирургической операции человеком без диплома врача? И если операция необходима, то делать ее должен первоклассный хирург. При операциях с недвижимостью опыт и знания агента важны не менее, чем квалификация хирурга. Оформив отношения эксклюзивным договором, клиент нашего агентства недвижимости получает все необходимые консультации по юридическим, маркетинговым и налоговым вопросам. Наработанные технологии, опыт и высокопрофессиональная подготовка сотрудников компании гарантируют надежную защиту финансовых и правовых интересов продавца. Прохождение сделки строго отслеживается на всех этапах. Заключая эксклюзивный договор, Вы получаете уверенность в том, что Ваши финансовые и правовые интересы защитит агентство недвижимости

3. Реальная оценка объекта недвижимости и лучшая ориентация на рынке.

Невозможно назвать точную стоимость объекта недвижимости, услышав его описание по телефону. Риэлтеры  АН  изучают аналогичную недвижимость в Вашем районе, выявляя, чем другие объекты лучше,  какие  имеют недостатки, анализируют ожидания рынка, спрос и предложение, цены реальных продаж, а не цены предложения, указанные в печатных каталогах. Такой подробный маркетинг позволяет реально оценить объект недвижимости и показать покупателю все его достоинства по сравнению с аналогичными. А большой объём работы связан с затратами сил и времени агента. Заключая эксклюзивный договор с АН  Вы получаете возможность выгодно продать свою недвижимость в кратчайшие сроки.

4. Экономия времени и уменьшение ненужных контактов.

Сколько часов, складывающихся в дни, недели, месяцы, потребуется человеку, продающему недвижимость, на телефонные разговоры и встречи с потенциальными покупателями? Много! И нет никакой гарантии, что все затраты времени и сил не окажутся тщетными.  По статистике рынка загородной недвижимости, покупка объекта недвижимости совершается после 30 показов (демонстраций)  потенциальным покупателям. А поскольку время - это деньги, резонно его экономить, поручив все связанные с поиском покупателя хлопоты компании АН. Специалисты  агентства недвижимости, действуя по наработанным технологиям, справятся с ними быстрее и успешнее.

5. Эффективная схема рекламы.

В каких изданиях дать рекламу о продаже недвижимости? Стоит ли развешивать объявления на остановках или лучше всего прибегнуть к возможностям Интернета? И какие финансовые затраты на рекламу обеспечат ее отдачу? Все эти вопросы не стоят перед продавцом, заключившим эксклюзивный договор с АН. Агентство запускает эксклюзивную рекламу по своим многочисленным, безотказно действующим информационным каналам (профессиональные издания, база данных в Интернете, личный сайт агентства).Компания использует передовые и очень эффективные технологии визуальной презентации объектов недвижимости, такие как фото-туры, видеоролики. Полнота и широта рекламы продаваемого объекта обеспечивают ее эффективность и, в конечном счете, успех всей сделки. Такие временные и финансовые затраты на рекламу возможны только, если агентство уверенно, что Вы сотрудничаете только с ним. Заключая эксклюзивный договор с АН , Вы получаете максимально эффективную рекламу.

6. Возможность продать недвижимость по максимальной цене.

Покупатель знает, что история эксклюзивных объектов недвижимости, продаваемых через надёжные фирмы, тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. Подготовленных, чистых, объектов недвижимости на рынке не так много. Заключите эксклюзивный договор — АН  затратит деньги и время на проверку объекта, на его подготовку к продаже, а покупатель будет готов заплатить за гарантии своего спокойствия даже выше рыночной стоимости.

7. Возможность работать с профессиональным агентом.

Основами профессиональной квалификации в АН  являются корректность и тактичность. Поэтому, если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работы. Однако надо понимать, что приоритетным для нашего агентства недвижимости является именно работа по эксклюзивным договорам, подтверждающим серьезность намерений клиента. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами ставите себя в менее выгодное положение по сравнению с теми, кто выбрал эту форму работы. Конечно, это не означает, что агент не будет заниматься Вами. Просто работа может занять больше времени.

 

  •   Право преимущественной покупки доли в общем имуществе. 

В  гражданском  праве  выделяют  общую  совместную и  общую  долевую собственность.  Общей  совместной считается собственность без определения  долей  каждого из собственников. Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками.  Имущество , приобретенное  в  результате совместного труда и за  общие  средства членами семьи, также считается их  общей  совместной собственностью.

 Общей  долевой считается собственность двух или более лиц с определением  доли  каждого из них. Как правило,  в  совместную долевую собственность с равными  долями  передавались квартиры  в  результате приватизации жилья. Кроме того,  в   Украине  действует презумпция долевой собственности:  общая  собственность считается долевой, если законом или договором не установлена  общая  совместная собственность.

 Общая  совместная собственность: согласие супруга обязательно.

Сособственник  имущества , находящегося  в   общей  совместной собственности, может распорядиться  общим   имуществом  только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.

Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения  в  суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об  общей   

Чтобы продать собственную  долю   в   общем  совместном  имуществе , необходимо сначала выделить ее  в  натуре. Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей  доли   в  пользу другого, который может быть заключен без выделения этой  доли . Сособственники могут заключить между собой договор о выделении  в  натуре  доли   в  недвижимом  имуществе . Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении  доли  решается судом. При этом считается, что  доли  каждого из собственников равны.

Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер  доли  одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное  имущество  или использовал его во вред интересам семьи.  Доля  мужа или жены  в  совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т. п.

 Общая  долевая собственность: не забудь предложить соседу

Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся  в   общей  долевой собственности, связаны с так называемым « правом   преимущественной   покупки », которое имеет сособственник. Имеется  в  виду, что в случае продажи  доли  в  праве   общей  долевой собственности сособственник данного  имущества  имеет  преимущественное  перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса  Украины ).

Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.

. 

  •   Доверенность , её суть и срок действия.   

    Доверенность  - письменный документ, выдаваемый представителю  и  подтверждающий его полномочия . Не является представителем лицо, которое хоть  и  действует в чужих интересах, но от собственного имени, а также лицо, уполномоченное на ведение переговоров в отношении возможных в будущем сделок. Представитель может  быть  уполномочен на совершение лишь тех сделок, право на совершение которых имеет представляемое лицо.  Представительство подразделяется на виды: - по закону (родители, опекуны),- коммерческое представительство (на основании  договора поручения, комиссии, агентских или брокерских соглашений),-по  доверенности . Форма  доверенности  должна соответствовать форме, в  которой в соответствии с законом, должна  быть  заключена сделка. Доверенность   выдаваемая в порядке передоверия подлежит нотариальному удостоверению кроме случаев передоверия получения заработной платы, стипендии, пенсии, алиментов, почтовой корреспонденции, если  доверенность  может  быть  удостоверена должностным лицом организации в которой доверитель работает , учится или по месту его проживания.

 Доверенность  от юридического лица кроме случаев передоверия, не требует нотариальной формы, а выдается органом, уполномоченным на это учредительными документами  и  заверяется печатью этого юридического лица. Если  срок   доверенности  не установлен,  она  сохраняет силу до прекращения ее действия. Если  срок  действия доверенности установлен, он как  и  ранее, по ГК 1963 года , не может превышать 3-х лет. Впервые законом предусмотрена выдача безотзывной  доверенности  на определенное время. Это исключение из общего правила о ничтожности отказа доверителя от своего права на отмену доверенности. Применяться оно может в тех случаях, когда уверенность представителя и третьего лица в стабильности полномочий , установленных в доверенности, может  быть  определяющей для установления и существования соответствующих правоотношений.

 

  •   Понятие очереди наследования. 

Действующим законодательством  Украины  установлены пять  очередей  наследников по закону:

В первую  очередь  право на  наследование  по закону имеют дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, переживший супруг и родители.

Во вторую  очередь  право на  наследование  по закону имеют родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дед, как со стороны отца, так и со стороны матери.

В третью  очередь  право на  наследование  по закону имеют родные дядя и тетка наследодателя.

В четвертую  очередь  право на  наследование  по закону имеют лица, проживавшие с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до времени открытия наследства.

В пятую  очередь  право на  наследование  по закону имеют другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства отстраняют от права  наследования  родственников последующей степени родства. Степень родства определяется по числу рождений, отдаляющих родственника от наследодателя. Рождение самого наследодателя не входит в это число.

В пятую  очередь  право на  наследование  по закону получают также иждивенцы наследодателя, которые не были членами его семьи. Иждивенцем считается несовершеннолетнее или нетрудоспособное лицо, которое не было членом семьи наследодателя, но не менее пяти лет получало от него материальную помощь, являвшуюся для него единственным или основным источником средств к существованию.

Вместе с очередностью  наследования  по закону существует  понятие   наследования  по праву представления, согласно которому:

- внуки, правнуки наследодателя наследуют ту долю наследства, которая принадлежала бы по закону их матери, отцу, бабушке, деду, если бы они были живы на время открытия наследства;

- прабабушка, прадед наследуют ту долю наследства, которая бы принадлежала по закону их детям (бабушке, деду наследодателя), если бы они были живы на время открытия наследства;

- племянники наследодателя наследуют ту долю наследства, которая принадлежала бы по закону их матери, отцу (сестре, брату наследодателя), если бы они были живы на время открытия наследства;

- двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют ту долю наследства, которая принадлежала бы по закону их матери, отцу (тетке, дяде наследодателя), если бы они были живы на время открытия наследства.

 

  •   Госпошлина на продажу недвижимого имущества.  

Законом четко оговорены ставки налогов с доходов граждан, полученных от операций, связанных с куплей -  продажей  и меной объектов неподвижного  имущества . Письмом Государственной налоговой администрации  Украины  378/5/17-2116 от 18.01.2005 и Министерства юстиции  Украины  31-50/77 от 18.01.2005 г., дано разъяснение относительно выполнения нотариусами обязанностей налогового агента в соответствии с вышеуказанным законом.

Согласно пунктам 11.3 ст.11 и 12.5 ст.12 Закона  Украины  "О налоге с доходов физических лиц", сумма начисленного нотариусом, как налоговым агентом налога с дохода от купли-продажи налогоплательщиком  недвижимого   имущества , самостоятельно выплачивается сторонами согласно нотариальному удостоверению договора купли-продажи и мены. Причем в сроки и по процедуре, установленным законодательством для удержания и уплаты государственной пошлины. Порядок взимания  госпошлины  установлен Декретом  Кабмина  Украины  от 21.01.1993 г., 7-93 "О государственной пошлине" (с изменениями и дополнениями), а также Инструкцией о порядке исчисления и взимания  госпошлины , утвержденной приказом Государственной налоговой инспекцией  Украины  от 22.04.1993 г., 15. Приказ зарегистрирован в Министерстве юстиции  Украины  19.05.1993 г. за 50 (с изменениями и дополнениями). Начисленный нотариусом налог выплачивается налогоплательщиком путем безналичного расчета или наличностью в банковское учреждение. Копии платежных документов о перечислении налога прилагаются к экземплярам удостоверенных договоров. В реестре для регистрации нотариальных действий указывается сумма перечисленного налога, дата и номер платежного документа. Поскольку в соответствии со ст. 6 Декрета Кабмина  Украины  "О государственной пошлине" от 21.01.1993 г. 7-93 (с изменениями и дополнениями),  госпошлина  уплачивается в бюджет по месту оформления документов, иначе говоря - по месту определения нотариальных действий, налог с доходов физ.лиц уплачивается в местный бюджет по месту расположения государственной нотариальной конторы (рабочего места частного нотариуса).

В случае, когда недвижимость приобретена до 1 января 2004 года, т.е. до момента вступления в силу Закона "О налоге с доходов физических лиц", доход полученный от  продажи  дома, квартиры или комнаты, облагается налогом по ставке 1%, если общая площадь такой недвижимости не превышает 100 кв. м. и 5% - с площади, которая превышает 100 кв. м.

Если недвижимость приобретена после 1 января 2004 года, то при продаже  недвижимого   имущества  налогом облагается не доход, а прибыль от продажи, т.е. позитивная разница от продажи такого имущества и расходами, понесенными  на  его приобретение (строительство). За каждый год владения такой недвижимостью как дом, квартира или комната (включая землю под таким объектом или приусадебный участок), начиная со второго календарного года владения, прибыль уменьшается на 10 процентов. Например, в 2005 году гражданин приобрел квартиру за 10 тысяч грн., а в 2011 году - продал за 15 тысяч грн., следовательно, прибыль составляет 5 тысяч грн. Гражданин владел квартирой пять лет (первый год не учитывается). Таким образом, прибыль уменьшается на 50 процентов (по 10 процентов за каждый год владения). И налогом фактически облагается 50 процентов прибыли, т.е. 2500 грн. Сумма налога составляет 325 грн. (2500х13%).

  •   Сведения  на отсутствие запрета на отчуждение.    

  В 1994 году в Киеве начал действовать Компьютерный реестр  запретов   на   отчуждение  объектов недвижимого имущества. Он был организован  на  базе Первой Киевской нотариальной конторы. В Реестр были внесены все запрещения, существующие в бумажном виде, т.е.  на  бумажных носителях. В 1996 году появилась идея организации Единого реестра и в мае, а точнее 27 мая 1997 года Минюст Украины под №194/1998 зарегистрировал  “Положения про Единий реестр для регистрации запрета отчуждения объектов недвижимого имущества”.

 “Єдиний реєстр - це комп'ютерна база даних, створена за допомогою автоматизованих комп’ютерних систем, вона складається із сукупності Базових реєстрів реєстраційних округів, об'єднаних  на  основі єдиних правил”.

  "Базовий реєстр - це документ, в якому здійснюється реєстрація заборон та арештів”.

  "Базовий реєстр створюється для кожного реєстраційного округу".

  Таким образом, компьютерная база “Єдиного реєстру” объединяет  сведения  “Базових реєстрів”, которые в свою очередь образуются для каждого “реєстраційного округу”. “Реєстраційними округами” обозначены административные районы города. Практически все государственные конторы города обозначены как “реєстраційні органи”, т.е. эти конторы сразу при проверке  отсутствия  запрещения могут выдать “Справку” и гражданину не нужно обращаться за ней в Первую нотариальную контору.

   Все (или почти все) государственные конторы есть потенциальные участники “Єдиного реестру” и подключены к Системе.

 На  основании каких обстоятельств накладывается  запрет   на   отчуждение  объектов недвижимости.

    "Підставами для внесення…відомостей про заборону…є:

 а) накладання державним нотаріусом заборони  на  об’єкт нерухомого майна;

 б) повідомлення посадової особи виконавчого комітету сільської Ради народних депутатів про накладання заборони  на  об’єкт нерухомого майна.

 в) повідомлення судових и слідчих органів про накладання арешту  на  об’єкт нерухомого майна.

 г) повідомлення приватного нотаріуса, який посвідчив угоду, що буде підставою для накладання заборони  на  відчудження нерухомого майна.

 Обращаю внимание. Государственные нотариусы имеют право  на  “накладання заборони”, все остальные, в т.ч. и частные нотариусы имеют право только  на  “повідомлення”.

 

  •   Недееспособные (частично недееспособные) лица.  

 В Гражданском кодексе записано: <фізична особа може бути визначена судом недієздатною, якщо вона в наслідок хронічного, стійкого психічного розладу не здатна усвідомлювати значення своїх дій та(або) керувати ними> (ст. 39 Г.К.)

 Лицо  признанное  недееспособным  не может заключать никаких договоров. От его имени может действовать опекун. Опекуна назначает орган опеки и попечительства на основании решения суда. Только опекун имеет право распоряжаться собственностью  недееспособного , и только он может ставить подпись под договором, и только с разрешения опекунского совета.

Здесь как раз всё понятно. Проблема в другом: пока суд не признал особу  недееспособной , она такой не считается. , даже если фактически поведение особы отвечает всем указанным характеристикам.

Кроме  недееспособных   лиц , законодательство выделяет  частично   недееспособных , то есть тех кто страдает психическим расстройством, способным влиять на осознанность действий (ст. 36 Г.К.). Также  лица  могут заключать договора сами, но с согласия попечителя, назначенного опекунским советом и с его разрешения.

И следующая категория  лиц  повышенного риска, особы которые в момент заключения договора могут быть признаны  недееспособными (сильно пьяные, находящиеся под действием наркотиков или в реактивном психологическом расстройстве).

Проблема в том, что для осуществления нотариальных действий нотариус не требует справки о психологическом здоровье (не предусмотрено законом). И хотя в договоре и есть пункт о том, что подписи участники договора ставят <при здоровому розумі та ясній памяті>, это состояние нотариус определяет основываясь только на личном опыте. И если участники сделки хотят скрыть факт недееспособности, нотариус не сможет определить это ни по каким документам.

Такой договор может быть признан недействительным (ст. 223-226 Г.К.). После признания договора недействительным, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное по договору.

 

  •   Справка о зарегистрированных жильцах . Зачем? Кто выдает?   

 Поскольку в жилых многоквартирных домах функция  регистрации  и  снятия с регистрации  возложена на паспортистов ЖЭКов либо жилищного кооператива, то при осуществлении снятия с  регистрации  необходимо предоставить справки об отсутствии долгов. Поскольку на всех жильцов, прописанных в  квартире , осуществляется начисление ряда коммунальных платежей, независимо от того, проживает человек по указанному адресу или только прописан. Исключения составляют те случаи, когда предоставляются подтверждающие документы об отсутствии жильца по месту прописки, например - постановление суда о взятии под стражу, приказ предприятия о направлении сотрудника в командировку, направление на лечение в санаторий, акт о не проживании и т.д. В случае несогласия с требованиями ЖЭКа вы можете обжаловать их в судебном порядке.

  •   Когда необходимо согласие супруга при заключении сделок с недвижимости.   

  В случае если один из  супругов  совершает  сделку  без  согласия  другого, такая  сделка  может быть признана судом недействительной по иску  супруга , чье право было нарушено, только тогда,  когда  другая сторона  сделки  знала или заведомо должна была знать о несогласии  супруга  на совершение данной  сделки  (ст. 253 ГК, п. 2 ст. 35 СК). Данное правило обусловило необходимость обеспечить стабильность гражданского оборота. Имеет место своеобразная конкуренция интересов добросовестных контрагентов (третьих лиц), вступающих в  сделки с одним из  супругов , и интересов второго  супруга , непосредственно не участвующего в  сделке. Поэтому предпочтение отдается интересам  супруга , то есть суд признает  сделку  недействительной лишь в том случае, если третье лицо действовало недобросовестно, поскольку заведомо знало, что другой  супруг  не выразит  согласия  на  заключение  сделки.

  •   Какой срок принятия  наследства.    

В соответствии с Гражданским Кодексом Украины для  принятия   наследства  устанавливается  срок  в шесть месяцев, который начинается со дня смерти лица, или дня, в который лицо было объявлено умершим по решению суда. Это правило не относится только к постоянно проживавшим (прописанным) с умершим наследникам, а также к несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным (даже если они не были прописаны совместно с наследодателем). Для них подача заявления о  принятии   наследства  и будет являться самим фактом  принятия   наследства .

Какие  документы необходимы для получения свидетельства о праве на  наследство ?

— Для подачи заявления наследник должен обратиться в государственную нотариальную контору, которая обслуживает тот район, где до своей смерти был зарегистрирован наследодатель. Сделать это лучше в первый же месяц после открытия  наследства . На первой предварительной беседе, государственный нотариус назначит день и время, когда наследнику надо будет подойти и оформить подачу заявления на приеме у нотариуса лично, составит исчерпывающий перечень необходимых документов.

Оформив заявление о  принятии   наследства , наследник получит запросы, по которым сможет до истечения шести месяцев собрать документы, необходимые для последующего получения свидетельства о праве на  наследство . Перечень документов, необходимых для оформления наследственного дела, может отличаться. Но всегда надо иметь при себе паспорт, удостоверяющий личность; свидетельство о смерти наследодателя; завещание или документы, подтверждающие родственные отношения с умершим (а иногда и то и другое); справку с ЖЭКа о дате прописки умершего и дате его выписки с информацией о всех прописанных  вместе с ним.

— В Украине вопросами оформления наследственных дел и выдачей свидетельства о праве на  наследство  занимаются только государственные нотариусы. Однако, подлинность подписи гражданина на заявлении о  принятии   наследства  или отказе от  наследства  может быть удостоверена и частным нотариусом, и нотариусом иного государства, а также в консульских учреждениях (для граждан на территории иностранного государства). Наследник должен отправить заявление о  принятии   наследства , удостоверенное частным нотариусом или консулом, на адрес государственной нотариальной конторы по месту открытия  наследства  в  срок  до шести месяцев. Например: если у наследника  срок  на  принятие   наследства  истекает 17.12.2007 года, то до этого дня включительно он может по почте на адрес государственной нотариальной конторы по последнему месту жительства умершего, отправить заказным письмом с уведомлением, заявление о  принятие   наследства , удостоверенное любым нотариусом или консулом.

Какие последствия могут быть для наследника, если в течение шести месяцев он не подаст заявление о принятии наследства?

— Если наследник до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя не подаст заявление о принятии наследства, он считается не принявшим его. В этом случае дальнейшая судьба наследственного имущества будет решаться в судебном порядке. Своевременно оформив подачу заявления о принятии наследства и собрав все необходимые документы до истечения шести месяцев, наследник избежит в будущем лишних забот и затрат, связанных с оформлением на свое имя имущества наследодателя.

 

  •   Единый Реестр собственников недвижимости.  

Справки  из единых реестров оформляются оператором "Информцентра", а подписываются нотариусом.  Справки   об   отсутствии  ареста ( запрета )  на  объекты  недвижимого   имущества  выдаются  на  запросы нотариусов, а также других лиц, указанных в Положении  об  этом реестре.

Пользование реестрами - платная услуга. Тарифы  на  эти услуги установлены Минюстом  Украины . Так, за регистрацию доверенности установлена плата в размере 1/4 необлагаемого минимума доходов граждан, включая НДС (4,25 грн.). За выдачу  справки   об   отсутствии   запрета  (ареста)  на   отчуждение  объекта  недвижимого  имущества взимается 2 необлагаемых минимума (34 грн.); за внесение одной регистрационной записи о выдаче свидетельства о праве  на  наследство - 2 необлагаемых минимума; за внесение в Единый реестр завещаний и наследственных дел записи  об  удостоверении или изменении завещания - полтора необлагаемых минимума (все - с учетом НДС).

При пользовании некоторыми реестрами для отдельных категорий граждан установлены льготы. Так, п. 7.5 Положения о Едином реестре завещаний и наследственных дел предусматривает освобождение от уплаты за пользование услугами реестра инвалидов I и II групп, инвалидов Великой Отечественной войны. Граждане, отнесенных к I категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, лица, нетрудоспособные по возрасту, дети-сироты и государство не оплачивают выдачу свидетельств о праве на наследство в их пользу. При оформлении свидетельства о праве на наследство от платы за выдачу  справки  об  отсутствии   запрета  (ареста) на объект наследования освобождаются инвалиды ВОВ и другие инвалиды I и II групп.

СОВСЕМ НЕДАВНО, с 1 февраля 2003 года, Министерством юстиции введен в действие Единый электронный реестр прав собственности на недвижимое  имущество . Этот Реестр - еще одна форма обеспечения прав граждан, создание прозрачного и единого подхода к вопросам регистрации прав на недвижимое имущество. Функции государственной регистрации прав и ведение Госреестра прав собственности на недвижимое имущество возложены на Госкомзем. Администратором Реестра является госпредприятие "Информационный центр" Минюста, регистраторами - коммунальные предприятия Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые вносят соответствующие данные в Реестр и выдают выписки из него.

Действует Реестр в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции  Украины  от 7.02.2002 г. За предоставление выписки из реестра о регистрации прав собственности на недвижимое имущество взимается плата - полтора необлагаемых минимума доходов граждан (приказ Минюста от 20.09.2002 г. 83/5).

Функционирование реестра прав собственности на недвижимое имущество позволит получать информацию о наличии недвижимости у гражданина в любом регионе Украины, а не только в каком-то конкретном городе. В частности, появится возможность определить: впервые гражданин приобретает квартиру или у него уже есть жилье. А это, как известно, влияет на освобождение от уплаты 1% сбора в Пенсионный Фонд при оформлении договора купли-продажи квартиры.

По большому счету, порядок оформления сделок с недвижимостью и после введения  Госреестра остался прежним. И для этого по-прежнему необходимо обращаться к нотариусу, который и объяснит: какие документы необходимы. Один из них теперь - выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимое имущество, которую вместе с технической документацией следует получить в БТИ.

В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ в системе Министерства юстиции  Украины  функционируют такие реестры:

- Единый реестр  запретов   отчуждения  объектов  недвижимого   имущества  (приказ Минюста от 9.06.99 г. 31/5);

- Единый реестр доверенностей (приказ Минюста от 29.05.99 г. 29/5);

- Единый реестр завещаний и наследственных дел (приказ Минюста от 17.10.2000 г. 51/5);

- Единый реестр нотариусов;

- Единый реестр специальных бланков нотариальных документов;

- Государственный реестр залогов движимого  имущества ;

- Единый государственный реестр объединений граждан и благотворительных организаций.

Реестры представляют собой компьютерные базы данных, в которых содержатся:

- сведения о наложенных  запретах   отчуждения  и арестах  на  объекты  недвижимого   имущества ,  об  их снятии и выданных  справках   об   отсутствии  или наличии  запретов  и арестов;

- данные  об  удостоверенных нотариусами доверенностях  на  право пользования и/или распоряжения  имуществом , в т.ч. транспортными средствами, а также регистрируется прекращение их действия;

- информация  об  удостоверенных завещаниях и заведенных наследственных делах, о выданных свидетельствах о праве  на  наследство, другая информация.

ДЕРЖАТЕЛЬ ЭТИХ РЕЕСТРОВ - Министерство юстиции  Украины , а Администратор - госпредприятие "Информационный центр" Минюста  Украины.

 

« 1 | 2 | 3 »