Недвижимость Харькова.

Юридическая страница.

« 1 | 2 | 3

• Понятие отчуждение.
  Отчуждение - такие действия физических и юридических лиц, которые направлены на переход вещных прав (в том числе права собственности) на недвижимое имущество от одного лица к другому.
  Отчуждение недвижимости предполагает сбор и подготовку следующего пакета документов:
  – правоустанавливающий документ;
  – технический паспорт на недвижимое имущество;
  – выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), подтверждающая права собственника, кроме случаев, когда отчуждение недвижимости оформляется без нотариального удостоверения – в простой письменной форме (ППФ);
  – справка по форме 9 о лицах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемом объекте недвижимости.
  В зависимости от конкретных обстоятельств сделки и состава правообладателей отчуждаемого жилья могут понадобиться:
  – справки из налоговой инспекции;
  – разрешительные документы из органов опеки и попечительства (распоряжение главы МО);
  – согласие супруга (в том числе бывшего) на отчуждение имущества, приобретенного в браке;
  – согласие законного супруга на приобретение недвижимого имущества;
  – отказ от преимущественного права покупки сособственников долей в отчуждаемом имуществе и пр.
 
• Право собственности. 
  1) право собственника в лице владельца и распорядителя собственности на принадлежность ему объекта собственности и на использование этого объекта по усмотрению собственника. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащих ему объектов собственности любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, организаций;
  2) совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих права собственности (собственническое право ).
  Право собственности - в объективном смысле - совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ определенным физическим и юридическим лицам, предусматривающих объем и содержание прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества, способы и пределы осуществления этих прав .
 
• Действие при отчуждении ранее купленной квартиры
  Подготовить правоустанавливающие документы:
  - Договор купли-продажи, подтверждающий приобретения права собственности на объект недвижимости,
  - техпаспорт ( включающий техн.описание и схему помещений).
  - все документы + оценка на земельный участок, на котором находится здание / дом ,
  - разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья при наличии несовершеннолетних детей,
  - разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилья в ипотеку при наличии несовершеннолетних детей
  - справка из ЖЭО о составе зарегистрованных по данному месту жительства лиц (или зарегистривлнных в домой книге жилкоповского дома)
  - справка из ЖЭО об отсутсвии задолженности по квартплате + квитанции по задолженностям ( ХарЭнерго, канализации, теплосеть, водотрест, харгаз, укртелеком и земналог)
 
• Пакет документов необходимых для отчуждения кооперативной изолированной квартиры
  Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращение обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая ,соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничных площадок ,лифтов и т.д.? представляется, что нет .Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры .Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе ,остающимся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней. Другими словами ,продавая квартиру , член ЖСК одновременно передает и свои права на пай , отражающий его имущественное участие в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК.
 
• Технический паспорт.
  Технический паспорт домовладения . Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.
  Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.
 
• Пакет документов для отчуждения приватизированной квартиры
  В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины , утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 18.06.94 №18/5 для оформления сделок по отчуждению объектов недвижимости (купля-продажа, мена, и т. п.) необходимо наличие следующих документов:
  -паспорт либо другой документ, который дает возможность установить личность участников сделки;
  -правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество(договора купли-продажи, мены, дарения ,пожизненного содержания, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.)При этом на правоустанавливающем документе обязательно должна быть отметка БТИ о регистрации права собственности;
  -справка-характеристика БТИ( извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество) на отчуждаемый объект недвижимости;
  -справка об отсутствии запрета на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака;
  -разрешение органа опеки и попечительства, если собственником, или одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограничено дееспособный;
  -справка о составе семьи(ф.2)из паспортного стола, ЖЭУ или уличного комитета; доверенность, если сделка заключается не лично собственником недвижимости, а его представителем.
 
• Понятие несовершеннолетие.
  Согласно общепринятому определению. Совершеннолетие (в праве), установленный законом возраст, с достижением которого наступает гражданская дееспособность, а также возникают многие другие права и обязанности. С. наступает по достижении 18 лет. С достижением этого возраста граждане приобретают избирательные права, гражданские права, права и обязанности в сфере брака и семьи (право вступления в брак, право на усыновление ребенка, право быть опекуном и попечителем, и др.). В определённых случаях с достижением С. некоторые права пли обязанности прекращаются (например, право на получение алиментов от родителей). В соответствии с законом некоторые права возникают ранее С. (например, право поступления на работу - с 16 лет, частичная дееспособность у несовершеннолетних - с 15 лет) либо позднее (право быть избранным депутатом Верховного Совета СССР (см. СССР) наступает с 23 лет право быть избранным депутатом Совета союзной республики или автономной республики с 21 года), Лица, достигшие С., несут полную юридическую ответственность за свои действия и поступки
 
• Понятие совершеннолетие.
  Согласно общепринятому определению. Совершеннолетие (в праве), установленный законом возраст, с достижением которого наступает гражданская дееспособность, а также возникают многие другие права и обязанности. С. наступает по достижении 18 лет. С достижением этого возраста граждане приобретают избирательные права, гражданские права, права и обязанности в сфере брака и семьи (право вступления в брак, право на усыновление ребенка, право быть опекуном и попечителем, и др.). В определённых случаях с достижением С. некоторые права пли обязанности прекращаются (например, право на получение алиментов от родителей). В соответствии с законом некоторые права возникают ранее С. (например, право поступления на работу - с 16 лет, частичная дееспособность у несовершеннолетних - с 15 лет) либо позднее (право быть избранным депутатом Верховного Совета СССР (см. СССР) наступает с 23 лет право быть избранным депутатом Совета союзной республики или автономной республики с 21 года), Лица, достигшие С., несут полную юридическую ответственность за свои действия и поступки.
 
• Регистрация прав собственности.
  Государственная регистрация - есть акт признания собственности государством, в лице государственного коммунального предприятия - Бюро технической инвентаризации.Таким образом, моментом перехода права собственности можно считать: удостоверение нотариусом Договора (печать и подпись) и подпись Покупателя в “нотариальном реестре” о получении на руки Договора, а не момент государственной регистрации в БТИ.
 
• Справки об отсутствии запрета на отчуждение недвижимого имущества.
  Справки из единых реестров оформляются оператором "Информцентра", а подписываются нотариусом. Справки об отсутствии ареста ( запрета ) на объекты недвижимого имущества выдаются на запросы нотариусов, а также других лиц, указанных в Положении об этом реестре. Пользование реестрами - платная услуга. Тарифы на эти услуги установлены Минюстом Украины . Так, за регистрацию доверенности установлена плата в размере 1/4 необлагаемого минимума доходов граждан, включая НДС (4,25 грн.). За выдачу справки об отсутствии запрета (ареста) на отчуждение объекта недвижимого имущества взимается 2 необлагаемых минимума (34 грн.); за внесение одной регистрационной записи о выдаче свидетельства о праве на наследство - 2 необлагаемых минимума; за внесение в Единый реестр завещаний и наследственных дел записи об удостоверении или изменении завещания - полтора необлагаемых минимума (все - с учетом НДС).При пользовании некоторыми реестрами для отдельных категорий граждан установлены льготы. Так, п. 7.5 Положения о Едином реестре завещаний и наследственных дел предусматривает освобождение от уплаты за пользование услугами реестра инвалидов I и II групп, инвалидов Великой Отечественной войны. Граждане, отнесенных к I категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, лица, нетрудоспособные по возрасту, дети-сироты и государство не оплачивают выдачу свидетельств о праве на наследство в их пользу. При оформлении свидетельства о праве на наследство от платы за выдачу справки об отсутствии запрета (ареста) на объект наследования освобождаются инвалиды ВОВ и другие инвалиды I и II групп.
 
• Задаток . Договор задатка на продаваемую квартиру
  Задаток - это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги. Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.
  Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.
  - Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка ?
  - В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником.
  Опытный риэлтор делает это в первую очередь.
  - Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?
  - Конечно. Главное - получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее. Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.
 
• Возникновение права собственности на недвижимое имущество.
  Ст. 334 Гражданского кодекса Украины гласит следующее:
  -Право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным.
  -Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
  Ст. 657 того же кодекса говорит нам о том, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
  Право собственности у покупателя недвижимого имущества , как видно, возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи .Государственная регистрация договора осуществляется путем внесения нотариусом записи в реестр одновременно с его нотариальным удостоверением.
  Договоры дарения недвижимого имущества государственной регистрации не подлежат и право собственности у одариваемого возникает непосредственно с момента нотариального удостоверения такого договора.
 
• C какого времени действует закон о налоге с доходов физ.лиц при продаже недвижимости.
  Для налогообложения большинства доходов установлена ставка налога 15% от объекта налогообложения, которая есть основной ставкой налога с доходов физических лиц. На переходный период с 01.01.2004 по 31.12.2006 эта ставка составляла 13%.
  Итак, с 01.01.2007 алгоритм расчета налога с доходов физических лиц из заработной платы такой -15%.
  Объектом налогообложения есть общий месячный налогооблагаемый доход, в состав которого могут включаться доходы в виде заработной платы, другие выплаты и вознаграждения.
  НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ.
  С вступлением в действие с января этого года статей Закона Украины «Про податок з доходів фізичних осіб” принятого 22 мая 2003 года .
 
• Перепланировка квартиры.
  Для каждого изменения планировки квартиры необходимо проходить все круги разрешительной системы. Такой вопрос, как установка новых дверей, можно решить еще на уровне собственника дома или жэка. Жэк дает добро на перепланировку , в документы вносятся изменения, которые регистрируются в БТИ. Этого же принципа следует придерживаться, если в стену встраивается, скажем, сейф, причем в этом случае получать разрешение энергетиков, газовщиков и водоканала не нужно. К ним стоит обращаться, если проводимые изменения непосредственно касаются их ведомств: прокладывается новая проводка, переносятся «мокрые точки», перемещается газовая плита etc.
  Вообще-то разрешение на проведение работ дает райгосадминистрация (РГА), но не сразу. Еще до обращения в РГА владельцу придется получить письменное согласие всех жильцов перепланируемой квартиры , соседей по площадке, а также проживающих этажом выше и ниже. Далее необходимо получить предварительное согласие собственника дома или его представителя. И лишь получив согласие соседей и владельца дома, хозяин квартиры может обращаться за разрешением в РГА. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на квартиру , техпаспорт и справку-характеристику БТИ.
  На следующем этапе разработанный проект нужно согласовать со всеми ведомствами, интересы которых затронуты при проведении перепланировки . В обязательном порядке необходимо получить визу органов пожарного надзора и санэпидстанции. Все остальные учреждения, как уже отмечалось, придется посещать в случаях внесения изменений в подведомственные им коммуникации. Если же дом, в котором находится квартира , представляет историческую ценность, тогда проект перепланировки необходимо согласовать еще и с местным управлением охраны культурного наследия. Получив положительное заключение экспертов, согласованный проект и заключение снова подается в РГА. В течение месяца после подачи документов заявитель получает разрешение на проведение работ .Акт выполненных работ, подписанный сотрудниками солидной компании, может помочь при приеме проведенной перепланировки государственной комиссией.
  В ее состав входят представители всех заинтересованных ведомств, в том числе и госэкспертизы. Комиссия проверяет, насколько изменения соответствуют согласованному проекту, и насколько перепланировка повлияла на состояние дома в целом и соседних квартир в частности. Акт приема работ госкомиссией квартировладелец снова должен представить в РГА, которая и вносит изменения в квартирные документы.
  С измененными документами хозяин перепланированной квартиры обращается в БТИ, для получения новой справки-характеристики. И только после ее получения перепланировку можно считать окончательно узаконенной.
 
• Порядок получения правоустанавливающих документов на кооперативную квартиру
  В соответствии с действующим законодательством член кооператива, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру , предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на нее и вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению: продавать, завещать, менять. Но кроме внесения своего паевого взноса за квартиру вам необходимо оформить правоустанавливающие документы на жилье. Поэтому после осуществления выплаты всей стоимости квартиры необходимо в жилищно-строительном кооперативе получить справку о подтверждении выплаты вами всех паевых взносов, после чего вы обращаетесь в бюро технической инвентаризации с заявлением об оформлении права собственности на квартиру. В установленный срок вместе с техническим паспортом вам будет выдано свидетельство о праве собственности органом местного самоуправления через БТИ. Таким образом, владелец кооперативной квартиры должен иметь в наличии следующие документы:
  1. Документ, подтверждающий право собственности на кооперативную квартиру, – свидетельство о праве собственности на такую квартиру.
  2. Технический паспорт.
 
• Недействительная сделка
  Недействительная сделка - мнимая, оспоримая или ничтожная сделка. Участники такой сделки обязаны возвратить другой стороне все имущество, полученное по сделке, либо возместить его стоимость в денежном эквиваленте.
  Сделки с заинтересованными лицами
  Согласно Закону о банкротстве, недействительными , прежде всего, могут быть признаны сделки , заключенные должником с заинтересованными лицами и в результате которых кредиторы понесли или могут понести убытки (абзац 2 части 11 статьи 17 Закона о банкротстве).
  Период подозрительности для признания сделки недействительной по этому основанию не устанавливается, то есть оно не ограничивается сроком. Следовательно, недействительной можно признать любую сделку с заинтересованным лицом (даже заключенную за десятки лет до открытия производства по делу о банкротстве), если в результате ее исполнения кредиторы несут (могут понести) убытки.
  Сделки , предоставляющие преимущество
  Другой разновидностью сделок , которые, согласно Закону о банкротстве, могут быть признаны недействительными , являются сделки , заключенные должником с отдельным кредитором или другим лицом на протяжении шести месяцев, предшествовавших дню вынесения определения о санации, и предоставляющие преимущество одному кредитору перед другими либо связанные с выплатой доли (пая) в имуществе должника в связи с его выходом из состава участников должника (абзац 3 части 11 статьи 17 Закона о банкротстве).
  Сделки под влиянием обмана.
  Если одна из сторон сделки намеренно ввела другую сторону в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих существенное значение. Сторона , применившая обман, обязана возместить другой стороне убытки в двойном размере и моральный вред, причиненные в связи с совершением этой сделки.
 
• Сбор в пенсионный фонд
  Так, Закон «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» предусматривает, что 1% со стоимости недвижимости не уплачивается гражданами, стоящими в жилищной очереди либо покупающими жилье впервые. Правда, этой фразой и ограничивается все нормативное регулирование упомянутой возможности.
  Причем ключевым и наиболее проблемным моментом в ней является слово «впервые». С очередниками все более-менее ясно.
  При покупке жилья они просто приносят нотариусу соответствующую справку из местного исполкома, где указывается факт их пребывания в очереди. И уже на ее основании освобождаются от уплаты сбора в Пенсионный фонд .
  Однако и тут есть непонятное место. Одно дело, если купленная квартира позволяет снять очередника с учета. Возможно это только в том случае, если новое жилье (вместе со старым, если оно имеется) соответствует нормативам площади, установленным Жилищным кодексом (21 квадратный метр на каждого члена семьи плюс 10,5 «квадратов» на семью в целом).
  При покупке недвижимости уплачивается сбор в Пенсионный фонд в размере 1% стоимости объекта.
 
• Регистрация собственника в принадлежащей ему квартире.
  Согласно Закону "О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине", ст. 150 Жилищного кодекса Украины, а также постановления Кабинета министров от 28.07.2004 г. 985, граждане, имеющие в частной собственности жилой дом (квартиру) вправе распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению, в т.ч. вселять в дом других граждан. Члены семьи собственника жилого дома (квартиры), проживающие совместно с ним в принадлежащем ему доме (квартире), с согласия собственника дома (квартиры) вправе вселять в занимаемое жилое помещение других членов семьи (ст. 156 ЖК).
  Для вселения в квартиру, которая относится к государственному жилищному фонду, необходимо согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи (ст. 65 ЖК).
  С момента принятия Конституционным Судом указанного решения понятия "прописка" в Украине не существует. Существует понятие " регистрация места жительства лица" (статья 6 Закона Украины "О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине " от 11.12.2003 1382-IV).
  Пунктом 1 статьи 4 Закона Украины "О собственности" от 07.02.1991 697-XII, а также пунктом 1 статьи 319 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом ( в данном случае - квартирой ) по своему усмотрению.
  Пунктом 2 статьи 48 Закона Украины "О собственности" предусмотрено, что " собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже если эти нарушения и не сопряжены с лишением владения, и возмещения нанесенного этим ущерба"
 
• Что такое земельный кадастр.
  20.03.2007 Верховная Рада приняла Закон «О государственном земельном кадастре». Закон устанавливает правовые, экономические и организационные основы деятельности в сфере государственного земельного кадастра с целью информационного обеспечения управления земельными ресурсами и использования его сведений.
  По закону, государственный земельный кадастр создается и ведется с целью информационного обеспечения органов государственной власти и органов местного самоуправления, заинтересованных физических и юридических лиц при регулировании земельных отношений. Кроме того, по закону, государственный земельный кадастр создается и ведется с целью организации рационального использования и охраны земель, а также осуществления землеустройства, и учета ценности земли в составе природных ресурсов и ее стоимости как средства производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного базиса в общественном производстве.
  Также целью создания государственного земельный кадастра является установление обоснованных размеров платы за землю, контроль за использованием и охраной земель, и другой деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.
  Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законом к категории информации с ограниченным доступом.
  Регулирование в сфере государственного земельного кадастра осуществляется Верховной Радой Украины, Кабинетом Министров Украины, Верховной Радой Автономной Республики Крым, Советом министров Автономной Республики Крым, местными государственными администрациями, органами местного самоуправления, центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и другими органами исполнительной власти в рамках полномочий, установленных законом. Автоматизированная система является общегосударственной единой базой данных, в которой содержится информация обо всех земельных участках Украины и их владельцах. автоматизированная система земельного кадастра позволит упростить процедуру землеотвода, так как к ней подключены все землеустроительные органы.
 
• Общий срок исковой давности.
  Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
  Устанавливая временные границы для защиты через суд (общей юрисдикции, арбитражный суд, третейский суд) прав, исковая давность охраняет как интересы управомоченного, так и его контрагента, правовая сфера которого не должна находиться бесконечно в состоянии неопределенности, под угрозой судебного решения против него. Тем самым исковая давность способствует устойчивости гражданского оборота.
  Общий срок исковой давности устанавливается законодательством равным трем годом для отношений с участием граждан, а также для всех иных отношений независимо от их субъектов.
  Понятие "общий срок" означает, что он подлежит применению во всех случаях, кроме тех, когда законом установлены иные сроки, именуемые специальными.
  Установление специальных сроков по соглашению сторон не допускается.
 

« 1 | 2 | 3